Press "Enter" to skip to content

Koniec kameralnych „Wyścigów”

Już niedługo górna część Karlikowa, często potocznie zwana „Wyścigami”, zupełnie odmieni swoje oblicze. Zaktualizowany tylko dla niewielkiego fragmentu miasta plan zagospodarowania przestrzennego, dopuszcza budowę czterokondygnacyjnych bloków tzw. apartamentowców przy ul. Jana z Kolna. Budynki staną na działce przy dawnej szkole „Dwójce”, gdzie kiedyś było boisko i plac zabaw. Obecnie jest to teren zielony, o który przez wiele lat nikt nie dbał.

Bloki na „małym Jordanku”

Obowiązujące wcześniej zapisy zezwalały jedynie na przeznaczenie terenu pod funkcję edukacyjną. Przed laty chęć zakupu działki wyrażał w mediach dziekan sopockiego wydziału Szkoły Wyższej Psychologii Społecznej, która to obecnie mieści się w budynku przy ul. Polnej. Plan jednak zmieniono i w styczniu tego roku, jego nowa wersja została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego.

W tym miejscu powstanie osiedle bloków mieszkalnych
W tym miejscu powstanie osiedle bloków mieszkalnych

Teraz mpzp zakłada tam funkcję mieszkaniowo-usługową. Nowe bloki mieszkalne tzw. apartamentowce osiągną 14 m wysokości, czyli cztery kondygnacje naziemne. To również  nowość w stosunku do uprzednio obowiązującej uchwały, która dopuszczała zabudowę do 12,5 m wysokości. Łączne dopuszczalne wymiary bloków to 14m x 24m a powierzchnia zabudowy nie może przekroczyć 30%. Prosty rachunek: jeśli działka ma 0,33 ha, zmieszczą się na niej trzy budynki, a to już małe osiedle. Przy metrażu ponad 330m2 dla pojedynczej kondygnacji, osiedle pomieści nawet czterdzieści lokali inwestycyjnych tzw. apartamentów.

Warto odnotować fakt, że dla zabudowy o funkcji mieszkaniowo-usługowej plan dopuszcza powstanie między budynkami łączników. Nie doprecyzowano jednak, jak miałyby one wyglądać m.in. jaką wysokość mogą osiągnąć. Jeśli więc powstanie tam np. aparthotel (cokolwiek to oznacza, ponieważ definicji w prawie takiego tworu nie ma) to budynki wchodzące w jego skład będą mogły być „zlepione” ze sobą łącznikami. O których wiadomo tylko tyle, że wraz z budynkami nie mogą przekroczyć owych 30% powierzchni działki. Inwestor część mieszkań tzw. apartamentów będzie mógł sprzedać na wolnym rynku a kilka przeznaczyć na ów „aparthotel”, dzięki czemu będzie mógł „sklejać” budynki. W efekcie zamiast zabudowy wolnostojącej może powstać tam budowlane kombo tworzące zwarty i jednolity twór.

Istniejący tu kiedyś plac zabaw w nastoletniej erze nazywaliśmy „Małym Jordankiem”. Jednak od wielu lat teren pozostawiono bez opieki. Huśtawki zdemontowano, plac zarósł chwastami. Wielka szkoda, że przy pracach nad planem nie przewidziano dla tej przestrzeni funkcji, którą przecież pełniła przez wiele lat. Park i teren rekreacyjny z prawdziwego zdarzenia – to historyczna, wręcz prosząca się o takie przeznaczenie lokalizacja. Zwłaszcza w kontekście kurczenia się terenów zielonych w mieście i postępującej, coraz gęstszej zabudowy.

Szkoła nr 2 razy dwa

To jednak nie koniec zawartych w planie „rozwojowych” wizji sopockiej legislatywy. Zabytkowy budynek byłego Ośrodka Szkolno-Wychowawczego (szkoły nr 2), mieszczący obecnie Uniwersytet SWPS przy ul. Polnej może zostać przyćmiony przez dopuszczoną w jego bezpośrednim sąsiedztwie wielkogabarytową bryłę nowego budynku. Planowany obiekt traktowany jest w mpzp jako rozbudowa.

Zabytkowy budynek szkoły z 1924 r.
Zabytkowy budynek szkoły z 1924 r.

Plan przewiduje maksymalną wysokość zabudowy do 17 m. Ale mówi jednocześnie o „uzyskaniu harmonijnej kompozycji zespołu urbanistycznego” i o „wymogu współczesnego wyrazu architektury w celu podkreślenia walorów zabytkowych”. To dość specyficzne podejście: nowy budynek ma podkreślać walory starego, jakby ten sam nie mógł odpowiednio wyeksponować się w krajobrazie. Co oczywiście jest nonsensem, ponieważ wpisany do rejestru zabytków budynek, doskonale broni się sam.

Mogę nie łapać tych wszystkich nowoczesnych trendów, ale rozumiem to mniej więcej tak, na przykładzie: Chcę obejrzeć w telewizji wyjazdowy mecz Lechii. I teraz, aby podkreślić sportowe emocje oraz walory spotkania, stawiam obok drugi ekran i puszczam na nim mecz Premier League, np. derby Londynu. Tak robią chyba tylko uzależnieni od bukmacherki. Jaki to ma sens? Budynek szkoły prezentuje się wystarczająco elegancko i stanowi wspaniałą dominantę przestrzenną najbliższej okolicy. Zakłócanie jego bryły wielkogabarytową dobudówką może w niego mocno ugodzić. Ale cóż, najwidoczniej ma niewystarczający metraż.

W budynku zmaterializuje się „rozszerzenie dopuszczalnych funkcji obiektu szkoły”. I tak, będą to: „miejsca noclegowe dla studentów, towarzyszące biura, gabinety lekarskie, odnowa biologiczna itp”. Czyli jak, uczelnia o profilu psychologicznym będzie prowadziła odnowę biologiczną? Co to będzie? Sauna, masaże, gabinet stylizacji paznokci? Oczywiście, również uczelnie a zwłaszcza te prywatne, funkcjonują na rynku jako przedsiębiorstwa. Ale zdarzało mi się niegdyś bywać na uniwersytecie i szczerze powiedziawszy, nigdy nie widziałem tam salonu spa. A może po prostu trzeba nazwać rzecz po imieniu, iż Uniwersytet SWPS planuje wybudować swój hotel?

Warto jeszcze wspomnieć, że Polska obfituje w takie niewypalone „wklejki” do zabytków. Nasuwa mi się przykład zamku krzyżackiego w mazurskim Działdowie. W latach 70. ubiegłego wieku do niszczejącego XIV-wiecznego Domu Dużego „wizjoner” dostawił  drugie skrzydło, też z cegły, ale we „współczesnym wyrazie architektury”. Wszystko oczywiście pod nadzorem konserwatorskim. Budowy nie dokończono, przez wiele lat stało to tak, wzajemnie się „podkreślając”. Aż w końcu przyszedł nowy „wizjoner” – kapitalistyczny. Cegłę obłożył styropianem, ochlapał na żółto, wstawił zielone okiennice i w tym czymś ulokował urząd miasta. Też pod czujnym konserwatorskim okiem. Nie twierdzę, że będzie aż tak źle, ale obawa jest. Nawet jeśli nowy gmach będzie przykładem dobrej architektury, czy jest to odpowiednie miejsce?

Zamek krzyżacki z XIV w. w Działdowie
Zamek krzyżacki z XIV w. w Działdowie; źródło: https://www.zamkipolskie.com/dzial/dzial.html

Pod oknami „apartamentów”

Dwóch niepozornych budynków stojących przy ul. Jana z Kolna pod numerami 23 i 25 plan również nie pozostawia spokoju. Oba domy wpisane są do gminnej ewidencji zabytków. I choć ich stan daje dziś wiele do życzenia, twórcy mpzp nie darowaliby chyba sobie, gdyby nie dopuścili do ich rozbudowy i powstania na ich działkach budynków o maksymalnej wysokości do 9m. To już naprawdę ciężko sobie wyobrazić, gdzie na tej działeczce miałoby to się zmieścić? Ale znając kreatywność „wyciskaczy” i umiejętności dzisiejszych inwestorów – można wiele.

Zastanawiające jest, jak już po wybudowaniu tych wszystkich bloków, gmachów, obiektów i jak je tam jeszcze zwał, będzie Sopocianom robiło się zakupy na rynku? I jak będą czuli się handlujący ze świadomością, że zostali  widokiem z „aparthotelowego” tarasu?

Genialny „South Park”, tak celnie punktujący absurdy cywilizacji zachodu i współczesnego świata, w przeuroczym i tylko sobie przypisanym stylu, rozprawiał się onegdaj ze zjawiskiem gentryfikacji. W trzecim odcinku dziewiętnastego sezonu pt.: „The City Part of Town” miasto chce zamazać „plamę wstydu” w postaci gorszej czyt. biedniejszej części miasta. Sęk w tym, że ową „biedną dzielnicą” był jeden dom zamieszkiwany przez rodzinę Kenny’ego. Zostaje on zabudowany ze wszystkim stron penthouse’ami, loftami, apartamentami i willami, a do dzielnicy ściągają tłumy nowych mieszkańców i osób chcących poczuć klimat klasowego tygla.

Oczywiście Sopot to nie Praga czy Orunia, to nie te realia społeczne i nie ta skala. Tu nie ma mowy o gentryfikacji. Ale analogię z „South Parku” można odczytać w prostu sposób. Wystarczy zamiast artystyczno-hipsterskiego ducha gorszej dzielnicy przyłożyć kameralno-uzdrowiskowy klimat Sopotu i wychodzi to samo. A jaki jest efekt? Ano właśnie taki, że wskutek forsowania takich inwestycji, jak te zapisane w omawianym planie, Sopot zatraca ów klimat, staje się coraz mniej autentyczny.

Dlatego wracając do Sopockiego Rynku, trzeba to wyraźnie podkreślić, że to właśnie jedno z niewielu miejsc, które autentyczne się jeszcze ostały. Jego barwny i nieco sielski klimat tworzą ludzie: kupujący i handlarze. Prawdziwi i nieprzybierający napuszonych póz, to przecież my – Sopocianie. Czy naprawdę więc chcemy aby kolejne, ważne dla nas miejsce zostało przytłoczone tym, co apologeci kolejnych deweloperskich osiedli nazywają rozwojem miasta? Czy hałas budowy, kolejne bloki, kolejne lokale inwestycyjne i następne dziesiątki aut to jest to, czego potrzebujemy? Obok pietruszki, jajek od gospodarza i chleba na zakwasie?

„Nieuwzględniona w całości”

Do planu wniesiono szereg zastrzeżeń. Wszystkie zostały wyrażone w rzetelny i bardzo konkretny sposób, podparte silnymi argumentami merytorycznymi. Jednak chyba nikogo nie powinien zdziwić fakt, że uwaga została nieuwzględniona w całości. W kontrargumentacji użyte zostaje sformułowanie, że plan jest „efektem przemyśleń i analiz zespołu specjalistów”. Ten zapis brzmi dość enigmatycznie mając na uwadze, że obcujemy z tekstem zawartym w akcie prawa.

Autorzy uwagi mówią o „wtłaczaniu wielkogabarytowego osiedla mieszkalnego w kameralną przestrzeń dzielnicy willowej”. Kontrargument zaś, stanowi powoływanie się na zabudowę wielorodzinną przy ul. Króla Jana Kazimierza i budynek przy ul. Jana z Kolna 12. Tylko, że te zabudowania praktycznie kończą budownictwo wielorodzinne w tym rejonie Sopotu. Oddalamy się od centrum, zabudowa się zmienia, maleje. Trudno tego nie widzieć. Na północnej pierzei ul. Jana z Kolna jego granicę wyznacza stadion Ogniwa. Z kolei pierzeja południowa to już zabudowa stricte willowa.

Ul. Racławicka
Ul. Racławicka

Właściwie cały kwartał ulic Jana z Kolna – Łokietka – Polna – Głowackiego stanowią domy jednorodzinne. Budynek przy Jana z Kolna 15/17, na który powołują się autorzy rozpatrzenia uwagi oraz dwa budynki wielorodzinne przy ul. Mierosławskiego to wyjątki. Równie dobrze można by powołać się na osiedle Karlikowski Młyn albo na zabudowę wypełnionej deweloperskimi panoptykonami wschodniej pierzei ul. Łokietka.

Domy wielorodzinne przy ul. Mierosławskiego
Domy wielorodzinne przy ul. Mierosławskiego

Dialog społeczny?

Można sprawę potraktować delikatnie i powiedzieć, że mieszkańcy nie są zachwyceni, tym co wyrośnie w sąsiedztwie ich domów. Udało mi się porozmawiać z kilkoma osobami i praktycznie wszyscy wyrażają szereg obaw związanych z budową osiedla. Głównym zmartwieniem jest to, że pojawi się mnóstwo nowych samochodów. Już teraz w dni targowe, czy dni zjazdów dla studentów zaocznych SWPS, okolica staje się chaotycznym parkingiem. Robi się bardzo ciasno, jednakże, póki co, nie trwa to długo. Koniec handlu na rynku, a także wieczór, przynosi mieszkańcom oddech i spokój.

Ul. Klenczona w dzień targowy
Ul. Klenczona w dzień targowy

Tymczasem, dokooptowanie tam kolejnych dziesiątek samochodów, może spowodować jeszcze większe zapychanie się okolicy. A przecież osiedle to nie tylko samochody właścicieli i najemców mieszkań. Oni zaparkują pod ziemią, plan „zabezpiecza potrzeby parkingowe w granicach działki budowlanej”. Tak, ale co z odwiedzającymi, ekipami remontowymi, kurierami, serwisantami, taksówkami, dostawcami jedzenia itd? To pytanie wraca więc niczym mantra, jednak trzeba je zadać jeszcze raz: gdzie oni wszyscy zaparkują? Przy Głowackiego? Na Klenczona?

Zaniepokojenie tyczy się także samej budowy, hałasów i ciężkiego sprzętu, który z hukiem wkroczy w kameralną przestrzeń dzielnicy. Oraz jakże istotnego wycięcia zieleni pod bloki. Zachowanie powierzchni biologicznie czynnej nie wiąże się oczywiście z pozostawieniem tego, co jest. Potrzebny będzie bardzo głęboki wykop na parking podziemny, więc inwestor, ktokolwiek nim zostanie, dokona nasadzeń na gruncie nad garażami. Taka sytuacja wymusza bardzo charakterystyczne deweloperskie pojmowanie „biologicznej czynności”. Mikre krzaczki i iglaki powinny załatwić sprawę.

Nie ma wątpliwości, że zdecydowana większość drzew i krzewów, które porastają obecnie działkę pójdzie pod topór. A wraz z nimi znikną kolejne gniazda i schronienie dla ptaków. Głębokie wykopy to także śmierć przedstawicieli świata zwierząt lądowych, zamieszkujących gęste zarośla. Przede wszystkim chronionych jeży, które póki co, są jeszcze widywane w tej okolicy.

Badania gruntu już się odbyły
Badania gruntu już się odbyły

Obawy mieszkańców, które znalazły wyraz w uwadze do mpzp, a która to, została nieuwzględniona w całości, dosadnie pokazuje jak wygląda dialog ze społeczeństwem. Mieszkańcy już nie pierwszy raz traktowani są, nie jako równorzędny partner, tylko jak strona, którą trzeba przekonać do z góry ustalonych założeń. Ten fasadowy charakter dialogu objawia się tym, że choć proceduralnie i prawnie wszystko się zgadza, twórcy planu swoją energię ogniskują na wyciszaniu sceptycyzmu. W takiej formule brakuje miejsca na uwzględnianie opinii mieszkańców.

Wśród nich pojawiła się jedna, która wydała mi się bardzo istotna i obrazująca stan rzeczy. Mianowicie, jeden pan mówił o tym, że tu powstaną mieszkania komunalne. To nie pierwszy raz kiedy przy okazji nowych inwestycji, słychać głosy o ich budowie. Owszem, w planie możemy znaleźć zapis o „stwarzaniu możliwości zwiększania zasobu mieszkań komunalnych gminy”. Jednakże co on tak naprawdę oznacza? Na płaszczyźnie semantycznej użycie takiego sformułowania niczego nie gwarantuje, jest li tylko opcją, z której nieskorzystanie nie spowoduje żadnych konsekwencji. Czy jest to więc swoisty wytrych do przekonywania sceptycznie nastawionych wobec zabudowy Sopotu mieszkańców? Wklejany niejako z automatu, ażeby mieć mocny argument do wyciszania krytyki. Przecież większość z nas jest za mieszkaniami komunalnymi dla młodych rodzin. Nie chcemy, by Sopot się wyludniał i stawał „martwym” miastem. Zasadniczą kwestią jest to, ile takich mieszkań przewidziano w szykującej się inwestycji? A pytanie najważniejsze brzmi: ile powstanie?

 

Kameralna dzielnica willowa. Ul. Głowackiego
Kameralna dzielnica willowa. Ul. Głowackiego

*

O charakterze tej części miasta decydują znajdujące się tam obiekty – symbole Sopotu: Hipodrom, stadion Ogniwa, szkoła, rynek, krzyż papieski, przystanek SKM Sopot Wyścigi. I tak zwykliśmy traktować tą okolicę. Budowanie tam kolejnego blokowiska wytrąci jej rytm, ukróci kameralny i spokojny klimat. Klimat jakże swojski i urokliwy. Dlatego ten plan to dławienie symboli miasta. Obok, ale tak naprawdę na ich miejscu, pojawią się bowiem, znane już nam symptomy uniformizacji, kalki tzw. nowoczesności. I to one zdominują rezultaty, bo to niestety one, od lat sukcesywnie przejmują nasz piękny Sopot, tłumią jego historyczne serce. A siły, które napędzają mechanizmy pchające miasto w tą stronę, wyposażone w oręż potężnego kapitału, są bardzo żywotne i zdeterminowane.

Spread the love