Press "Enter" to skip to content

Ostatnia taka dolina

Dolina Świemirowska pozostaje ostatnią niezabudowaną doliną w Sopocie. Obecnie zdecydowaną większość jej obszaru zajmują ogrody działkowe. Sopocianie realizują w nich swoje ogrodnicze pasje a także odnajdują ciszę, spokój i wytchnienie od codziennych problemów. Otoczona lasami Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego dolina, prezentuje bardzo wartościowe walory przyrodnicze. Jej dnem płynie nieskanalizowany odcinek Potoku Karlikowskiego, z obu stron otaczają ją morenowe wzgórza, tuż obok znajduje się jedyny sopocki rezerwat przyrody. W ostatnich miesiącach zaczęła się tam jednak budowa kolejnego osiedla dewelopera Invest Komfort a lada chwila wystartuje budowa drugiego, realizowanego przez firmę AB Inwestor Andrzej Boczek.

„Fauna & Flora”

Inwestycja „Fauna & Flora” gdyńskiego dewelopera AB Inwestor Andrzej Boczek ruszy na działce przy ul. Reja, tuż za budynkiem banku, na granicy z ROD im. J. Wybickiego. W jej bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się zbiornik retencyjny Staw Reja. Niedługo staną na niej dwa sześciokondygnacyjne (5 kondygnacji naziemnych) bloki mieszkalne tzw. apartamentowce.

Dojazd do działki stanowi wąska droga pomiędzy terenem banku a stawem. Już teraz jest tam bardzo ciasno, warto więc zadać pytanie: co będzie się działo, kiedy do akcji wkroczy ciężki sprzęt? Którędy tam wjedzie? Czy jest przewidziany inny dojazd? Zastanawiające jest również, gdzie, już po zrealizowaniu inwestycji, pomieszczą się wszystkie dodatkowe samochody? Mowa tu o gościach, kurierach, taksówkach, dostawcach jedzenia itp. Gdzie oni wszyscy zaparkują, bo dojazd do bloków będzie zapewne zagrodzony szlabanem albo bramą?

Budowa i duże bloki w bezpośrednim sąsiedztwie Stawu Reja to zagrożenie dla jego przyrody. Staw i jego najbliższa okolica mają bowiem charakter niewielkiego parku. Jest on znakomitym miejscem rekreacji i wypoczynku. Sam staw, choć został utworzony rękami człowieka, zdążył przekształcić się w ostoję dla kilku gatunków ptaków, m.in. krzyżówki. Jest także miejscem godów i rozrodu ściśle chronionych płazów: żaby trawnej i ropuchy szarej. Zbiornik stanowi także żerowisko dla dwóch, również ściśle chronionych gatunków nietoperzy: mroczka późnego i nocka rudego.

Tymczasem, sprzedaż lokali tzw. apartamentów trwa. Spośród 34 przewidzianych mieszkań ostało się do kupna już tylko 10. Ci, którzy nie zdążą załapać się na lokum inwestycyjne w „Faunie & Florze” albo, którym nie przypadną one do gustu, mogą skierować uwagę na drugą stronę Doliny Świemirowskiej.

Smolna

Tam, przy ul. Smolnej znajduje się obecnie ogromny plac budowy. To inwestycja trójmiejskiego potentata Invest Komfortu, do której realizacji została powołana spółka celowa – Smolna Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. K. Za projekt odpowiada firma Kozikowski Design s.c. To pracownia architektoniczna współpracująca z deweloperem i posiada w swoim portfolio kilka zrealizowanych dla Invest Komfortu zleceń.

Na dzień publikacji artykułu firma nie udostępnia wizualizacji osiedla, będą dostępne za ok. dwa miesiące, także nie wiemy ile bloków mieszkalnych tzw. apartamentowców docelowo powstanie, jak będą wyglądały i ile mieszkań znajdzie się w ofercie sprzedażowej. Czy jest to jakiś nowy trend wśród inwestorów, że rozpoczyna się budowę jednocześnie nie podając do informacji, co tam powstanie? Nie wiadomo. Wiadomo tylko, że budynki będą miały po cztery kondygnacje (trzy kondygnacje naziemne).

Sądząc po rozmiarach działki i rozmachu budowy osiedle będzie spore. Właśnie odbywa się profilowanie terenu, który w tym miejscu jest mocno zróżnicowany. Przypomnijmy, jest to krawędź wysoczyzny po południowej stronie Doliny Świemirowskiej. Używając potocznego języka, ta budowa wprost „wgryza się” we wzgórza. To oczywiście nic strasznego, gdyby nie to, że działka bezpośrednio graniczy z Trójmiejskim Parkiem Krajobrazowym. W zakładce „Zagrożenia” na stronie TPK możemy przeczytać takie słowa: „Nadmierna presja inwestycyjna (głównie budowlana) na obszary bezpośrednio sąsiadujące z Parkiem oraz nieleśne enklawy w granicach Parku, co prowadzi do utraty walorów krajobrazowych Parku oraz niekorzystnych zjawisk związanych z niekontrolowaną penetracją obszaru Parku przez ludzi.”

Unikatowe w skali Europy usytuowanie metropolii tuż przy tak dużym kompleksie leśnym, jakim jest TPK, za jakiś czas (w perspektywie np. kilkunastu, czy kilkudziesięciu lat) może stać się tylko wspomnieniem. Inwestycyjna presja z roku na rok wydaje się nabierać coraz większego tempa. A dla deweloperów Park jest tylko asumptem do skuteczniejszej sprzedaży i zarabiania pieniędzy. To, że w taki sposób działają firmy, nie dziwi, ich jedynym celem jest zysk. Groźne jest jednak to, że tak często ramię w ramię z deweloperami kroczą samorządy. Ratusz i prywatna spółka, częstokroć w opozycji do mieszkańców, musi budzić niepokój. A coś, co stanowi jeden z największych atutów Sopotu i Trójmiasta w ogóle, czyli bliskość wspaniałych lasów, może zostać bezpowrotnie utracone.

Zagrożenia dla Stawu Ropuchowego

Najnowsze sopockie osiedle Invest Komfortu dzieli tylko około 150 m od Stawu Ropuchowego. Jeszcze kilka lat temu ten niewielki, otoczony lasem zbiornik wodny był postulowany jako użytek ekologiczny. Staw jest największym w granicach Sopotu miejscem rozrodu płazów: żaby trawnej (gromadzi się do 200 osobników) i ropuchy szarej (nawet do 2000 osobników!). Jest to również jedyne regularnie notowane miejsce rozrodu traszki zwyczajnej. Podobnie, jak w przypadku Stawu Reja również Ropuchowy jest odwiedzany przez nietoperze: nocka rudego, karlika większego oraz największego polskiego nietoperza – nocka dużego.

Postulat utworzenia użytku ekologicznego nie znalazł aprobaty odpowiednich organów. Nie powinno to dziwić: któż w mieście inwestycji i „prestiżu” przejmowałby się żabami. Za to nad stawem mogła stanąć restauracja Godding. Projekt i budowa wzbudziły w swoim czasie sporo kontrowersji, ale lokal funkcjonuje i widać ma się dobrze.

Jakiś czas temu zniknął drewniany podest, którym okalany był z jednej strony staw i jego brzegi. Gdy to zauważyłem, pierwsza myśl, która mnie naszła była taka, że to bardzo dobrze, że oddajemy brzegi stawu naturze. Nic bardziej mylnego. Po chwili podjechały i zaparkowały tam samochody. Czy więc zdemontowanie podestu było po prostu utworzeniem nad samym brzegiem stawu parkingu? Jeśli tak, to w tej kwestii właściwie nie ma już żadnych pytań.

Staw Ropuchowy jest zagrożony – budowa, samochody, a w przyszłości w związku z napływem w najbliższe sąsiedztwo dużej liczby ludzi, zapewne wspominana na stronie TPK „niekontrolowana penetracja”. Płazy i nietoperze mogą już nie wrócić w swoje ulubione miejsce.

Którędy i gdzie te samochody?

Sukcesywnie za to wraca Invest Komfort. Kolejnym osiedlem w Sopocie dowodzi, jak konsekwentnie i skutecznie realizuje swoją strategię tzw. banku ziemi. Nowe osiedle to już druga, obok zrealizowanej w 2006 r. Polany Świemirowskiej, poważna inwestycja w Świemirowie. Podobnie rzecz ma się przy ul. Armii Krajowej, gdzie osiedle Aquarius stanęło naprzeciw zrealizowanej w 1998 r. Doliny Gołębiewskiej. Czy w końcu, jak przy ul. Stefana Okrzei, gdzie deweloper kupił od gminy dwie sąsiadujące ze sobą działki i zbudował na nich osiedla, które jakby nie patrzeć łączą się w całość. Od drugiej połowy lat 90. chyba nie było roku, żeby Invest Komfort nie przygotowywał w Sopocie jakiejś inwestycji lub z powodzeniem już jej nie realizował.

W kwestii budowanego przy ul. Smolnej osiedla wraca również pytanie o infrastrukturę. Nawierzchnia wyłożona jest betonowymi płytami, a sama droga jest bardzo wąska. Nawet jeśli powstanie dodatkowy dojazd od strony południowej, raczej nie wyeliminuje to możliwości tworzenia się zatorów na mocno korkującej się Alei Niepodległości, z której trzeba będzie bezpośrednio skręcić w „wąskie gardło”, aby dojechać do osiedla. I po raz kolejny: gdzie zaparkują wszystkie dodatkowe samochody, odwiedzający, taksówki, kurierzy, dostawcy jedzenia? Czy będzie to wyglądało jak przy ul. Strzelców w Gdyni, gdzie dla kilku dużych osiedli bloków mieszkalnych tzw. apartamentowców nie przewidziano prawie w ogóle zewnętrznych (poza osiedlami) miejsc parkingowych? Szpalery samochodów stoją tam w koleinach i błocie, co daje pewne wyobrażenie, jak presja budowlana wyprzedza rozwiązania infrastrukturalne.

Działki vs. bloki

Póki co, w planach zagospodarowania przestrzennego zainteresowanym udało się wygospodarować pod zabudowę tylko niewielkie fragmenty Doliny. Presja, by zarabiać na tej lokalizacji zapewne była i będzie duża, bowiem nie da się ukryć, że jest ona wprost wymarzona. Bezpośrednie sąsiedztwo lasów dla deweloperskich działów sprzedaży stanowi niesłychany atut. Po drugie – wzniesienie terenu, co przy umiejętnym projektowaniu budynków, zapewni nabywcom nieruchomości wspaniały widok na Zatokę Gdańską. Po trzecie, i pewnie najważniejsze – to Sopot. Tu nie ma dalekich odległości, jak w przypadku Gdyni i Gdańska. Bliskość głównej arterii komunikacyjnej Trójmiasta, plaży oraz centrum, gwarantuje deweloperom możliwość operowania „prestiżową lokalizacją” zgodnie z prawdą i bez żadnych ograniczeń.

Znajdujące się w Dolinie Świemirowskiej ogródki działkowe, na dzisiaj stanowią dość skuteczną blokadę deweloperskich zapędów w ten rejon Sopotu. Śmiało można powiedzieć, że ogrody przy ul. Reja to już kawał historii miasta. ROD im. A. Mickiewicza powstał w 1966 r. a ROD im. J. Wybickiego już w 1956. Ich łączna powierzchnia wynosi prawie 34 ha, czyli jest to naprawdę duży kawał ziemi.

Czy działkowcy mogą więc spać spokojnie? Czy mogą nie czuć się zaniepokojeni tym, że nazajutrz obok ich rzodkiewek nie pojawią się buldożery? Polski Związek Działkowców jest potężną i ogólnokrajową organizacją, więc jego skuteczność i siła przebicia z całą pewnością jest większa niż np. małych grup mieszkańców. Użytkowanie wieczyste obu ogrodów ustanowiono na 40 lat i dla ROD im. Mickiewicza wygasa w roku 2039 a dla ROD im. Wybickiego w 2040. Wydaje się, więc że na razie sopoccy działkowcy mogą czuć się bezpieczni.

Ale czas leci i czas pokaże. A plany zagospodarowania przestrzennego? Cóż, wypada chyba tylko przypomnieć, tym wszystkim, którzy mpzp traktują niczym wyrocznię, że to tylko akt prawa miejscowego. Szczególnej rangi, ale to wciąż tylko uchwała na poziomie gminnym. Istnieją procedury zmiany planów, dlatego w dzisiejszej dynamicznej rzeczywistości niczego nie można być pewnym. To, co postanowione dzisiaj, wcale nie znaczy, że jutro nie będzie odwołane i zmienione.

Istnienie ogrodów działkowych w bliskiej odległości, we własnym mieście jest dla sopockich działkowiczów bardzo korzystnym rozwiązaniem. Na różnych forach często podnoszony był argument, że w centrach miast nie ma miejsca dla działek. Jednak w tym przypadku ten argument nie ma racji bytu, ponieważ Dolina Świemirowska w skali Sopotu to klasyczna suburbia, jedyna niezabudowana. Idąc z niej w kierunku północno-zachodnim na pierwszy mocniej zabudowany teren natkniemy się dopiero w Chwaszczynie. Z kolei o tym, jak ważną rolę i jaką rangę dla mieszkańców miast mają ogrody działkowe mogliśmy się przekonać podczas covidowego lockdownu. Można też dyskutować o walorach estetycznych działek, ale nie ulega wątpliwości, że ich istnienie sprzyja zachowaniu bioróżnorodności i nie jest, aż tak znaczną ingerencją w środowisko naturalne, jak budowa blokowiska.

Przygotowując artykuł rozmawiałem telefonicznie z prezesem sopockiego ROD. Gdy zapytałem o presję inwestycyjną na teren Doliny odpowiedział: „Nas broni centrala w Warszawie”. Ciśnie mi się pytanie – przed czym, czy właściwie przed kim warszawska centrala związku musi bronić sopockich działkowców?